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요즘 가장 큰 화두인 전세사기로 인한 피해가 속출하고 있습니다. 빌라왕을 비롯한 전세사기가 전국 곳곳에서 이어지고 있는 가운데 이 글의 정보를 통해 현명하게 전세를 구할 수 있는 방법을 찾고 전세 사기라는 문제에서 벗어나 걱정 없이 전셋집을 장만할 수 있도록 좋은 방향이 되길 바랍니다. 지금부터 전세 사기 예방을 위한 7가지 기본 수칙에 대해 말씀드리겠습니다.
1. 전세 사기 예방을 위해 부동산의 권리 순위를 체크해야 합니다.
입주하기 전, 만약 집주인이 집을 담보고 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서게 됩니다. 따라서 부동산의 권리 순위를 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.
* 부동산 권리 순위란 내가 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가 앞서게 됩니다. 이때 불의의 사태로 경매에 넘어가면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해집니다.
1) 우선 근저당(집담보 대출 / 융자 / 선순위 채권 등으로 표현) 이 없는 집을 고르는 것이 중요합니다.
그래서 요즘에는 '등기부등본이 깨끗한 집만 보여달라'라고 부동산 측에 요구하는 분들도 많다고 합니다. 이때 계약할 집의 종류(다세대, 다가구 주택)에 따라 체크해야 할 내용이 조금씩 달라집니다.
2) 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부를 확인하는 것도 중요합니다.
요즘 전세사기는 부동산 업자까지 함께 얽혀 있는 경우가 많기 때문에 국가공간정보포털 부동산중개업 조회를 통해, 개업 공인중개사가 맞는지, 무등록 된 중개업소거나 유사 업소가 아닌지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
2. 전세 사기 예방을 위해 집의 실제 시세를 체크해야 합니다.
전세 사기 예방을 위해서는 대표적인 사례인 '깡통 전세'를 예방하기 위해 집을 실제 시세를 알아보는 것이 중요합니다.
* 깡통전세란 전세보증금이 매매가를 웃도는 집, 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통 전세로 보고 있습니다.
3. 전세 사기 예방을 위해 임대인에게 체납 세금 혹은 임금이 있는지 체크해야 합니다.
깨끗한 등기부등본만큼 중요한 것이 바로 임대인에게 체납 세금이나 임금이 있는지의 여부입니다. 체납 세금에는 '법정기일'이라는 것이 있는데요. 혹시 집이 경매에 넘어가면 이 법정기일의 일자에 따라 보증금이 위태로울 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.
* 세금의 법정기일이란 세금이 부과된 날짜, 이 법정기일이 세입자의 전입신고보다 앞서면, 즉 세입자를 받기 전 이미 부과된 세금이면, 이 권리는 세입자보다 앞서기 때문에 집이 경공매에 넘어가면 낙찰금에서 그 돈이 먼저 빠지기 때문에 세입자의 보증금을 모두 수령하기 어려울 수 있습니다.
임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하는 것도 방법입니다. 또, 홈택스 등을 통해 국세나 지방세 미납 내역을 확인(=> 홈택스 바로가기)할 수 있으니 보증금을 지키기 위해 사전에 잘 확인하는 게 좋습니다.
4. 전세 사기 예방을 위해 전세보증금 반환보증에 가입해야 합니다.
전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
* 전세보증 반환보증은 전세보증보험이라 부릅니다. 전세 계약이 끝나면 돌려받아야 하는 전세보증금의 반환을 책임져주는 보험입니다. 보증 대상 주택으로는 주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 있으며 미대상기관으로는 근린생활시설, 공관, 가정어린이집 등입니다.
보증 대상은 수도권의 경우 7억 원, 그 외 지역은 5억 원까지이며, 전세 계약 기간의 1/2이 경과하기 전 안에만 가입하면 됩니다. 보통 전세는 2년 계약이니, 계약한 지 1년이 되지 않았다면 신청할 수 있습니다. HUG지사(바로가기) 또는 위탁 은행에 방문해서 신청할 수도 있고, 최근에는 모바일 신청도 가능합니다.
5. 전세 사기 예방을 위해 전입신고와 확정일자는 최대한 빨리 하도록 합니다.
아마 제일 중요한 절차가 아닌가 생각되는데요. 바로 전입신고와 확정일자를 받는 일입니다. 이 절차를 거쳐야만 집에 대한 세입자로서의 권리가 발동하기 때문입니다.
대표적인 전세 사기로, '세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출을 받아 버리는 경우'가 있습니다. 융자 없던 집도 융자가 있게 되고 부동산 권리 순위가 후순위로 밀리게 됩니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 신고 다음날 발생하기 때문에 이 점을 노린 사기가 빈번하게 발생하는 것입니다.
계약 시 특약사항에 '임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물 관련 대출 거래는 하지 않는다'라는 조건을 거시는 것이 좋습니다.
6. 전세 사기 예방을 위해 주택도시공사 HUG의 안심전세 앱을 이용하세요.
안심전세앱은 2022년 9월 1일 국토교통부 전세사기 피해방지 방안에 따라 만든 앱입니다. 안심전세앱은 주택시세조회 및 위험성진단, 1:1 법률상담, 임대인 조회, 전세계약 셀프 테스트, 전세보증가입 신청 등 5가지 메뉴로 구성되어 있습니다.
이제는 모바일로 쉽고 간편하게 안전한 전세 구하세요.
7. 마지막으로 전세 사기 예방을 위해 국토교통부 전세계약 핵심 체크리스트를 확인하세요.(국토교통부 전세계약 핵심 체크리스트 바로가기)
국토교통부 전세계약 핵심 리스트 다운로드
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이상으로 전세 사기 예방을 위한 7가지 기본 수칙에 대해 알아보았습니다. 이 수칙들을 꼼꼼히 살펴 소중한 재산을 지켜나가시고 더욱더 행복한 삶을 위해 나아가시길 바랍니다.
